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Pasos

ene 1, 2013 |
Guía,  |
casadobe |

Los pasos y los procesos en transcurso de una obra

PARA LLEVAR A BUEN FIN SU PROYECTO

Seguir los pasos siguientes:

En la fase del Proyecto:
  • Elección del arquitecto (p.ej. conocer su obras y la satisfacción de sus clientes).
  • Encargar su proyecto al arquitecto con tiempo suficiente.
  • Visado y presentación del Proyecto en el Ayuntamiento con:
  • - Solicitud de licencia.
  • - Pago de la tasa por concesión de licencia. (a la hora de la solicitud).
  • - Pago del I.C.I.O. (Impuesto Construcción). (a la hora de la concesión de la licencia).
  • - Presentar dos copia visadas del ‘proyecto básico’ o del ‘proyecto básico y de ejecución’.

Aumentar la cantidad de copias según las administraciones implicadas, p.ej. Concellería de medio ambiente, patrimonio, costas…para su tramitación por parte del ayto.

Legalmente los ayto.’s disponen de tres meses para la concesión de la licencia de obras mayores y de un mes para obras menores, si la documentación está completa.

  • Encargarse de la financiación de la obra:

Solicitud de hipoteca, si pretende hacer esta sobre la obra a realizar, su banco necesita el Proyecto para poder realizar la tasación. Tenga en cuenta que al importe que le pide el constructor se suma aprox. un 30% para tasas, impuestos, honorarios, seguros, etc. Hágase un plan para saber que pagar en cada momento.

Dirección de Obra (DF)

  • Encomendar la misma tanto al Arquitecto como al Aparejador.  
  • Presentación del “oficio de dirección de las obras”, firmado por los dos, en el ayuntamiento como requisito para poder obtener la licencia.
  • Contratar un Coordinador de Seguridad y Salud de la obra.

En la fase de la construcción de la obra:

Antes de las obras

  • Pedir presupuestos definidos a base del proyecto a varios contratistas y comparar las ofertas – cantidad, tiempos, compromisos, seriedad.
  • Negociar las partidas definidas a ejecutar con los constructores.
  • Contratar la ejecución de las obras a un constructor, contratista o a los oficios. También puede autoconstruirse su casa.

Inicio de las Obras

  • Haber obtenido la licencia o el silencio administrativo correspondiente.
  • Haber presentado en el Ayto. el Proyecto de Ejecución visado.
  • Haber comunicado por escrito al ayto. el inicio formal de las obras.
  • Haber contratado su Seguro de Responsabilidad Civil.
  • Haber pagado los impuestos y tasas correspondientes.
  • Haber depositado la fianza (si procede), p.ej. de recuperación de posibles daños a la vía publica.
  • Haber Contratado el Seguro Decenal (las viviendas unifamiliares para uso propio están exentas).
  • Haber obtenido el “Plan de Seguridad y Salud” elaborada por el Constructor.
  • Haber firmado el acta de “Replanteo e inicio de obra”, junto con la Dirección Facultativa y el Constructor.

Durante la obra:

  • El control de la construcción por el aparejador y el arquitecto es una garantía de la correcta ejecución, del volumen ejecutado y que se cumple lo pactado con el constructor.
  • Hacer encargos al Constructor o indicarle cambios sólo a través de la Dirección Facultativa (DF).
  •  Final de las Obras
  • El documento “Final de Obra” será firmado por el Arquitecto y el Aparejador, visado por los colegios correspondientes, certificando que la obra ejecutada se realizó según el proyecto licenciado, responsabilizándose así de la obra, y comenzando el plazo de las garantías.
  • Acta de Recepción.
  • Documentación de seguimiento y finalización de la obra ejecutada.

Terminada la obra:

  • Licencia de la primera ocupación

Con el final de obra se solicita la primera ocupación, con su concesión se podrá dar de alta los servicios de agua, energía eléctrica etc…

  • Declaración de obra nueva

Redactada por el notario, adjuntando el certificado descriptivo de la obra del arquitecto.

  • Inscripción en Registro

Con la declaración de obra nueva se debe inscribir la obra en el registro de propiedad, vinculándola con la finca donde se ubica.

El registrador exigirá, para la inscripción, una justificación de la existencia del seguro decenal (vivienda unifamiliar en autopromoción se desprende seguro decenal).

  • Liquidación de Impuestos

Declarar el valor de la obra terminada en hacienda (Actos jurídicos documentados AJD)

  • Catastro

Solicitar inscripción de la obra ejecutada en el catastro para poder pagar el impuesto de bienes inmuebles (IBI).

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